L’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif à l’étranger (Espagne, Portugal, Italie, Maroc...) est fréquente pour les couples français.

Cependant, lors d’un divorce ou d’une séparation, ce patrimoine "hors frontières" complexifie singulièrement les opérations de partage.

Entre souveraineté des États et règles de droit international, Maître Marion VINCENT-GIROD, Avocate spécialisée en droit de la famille, vous éclaire sur les étapes clés.

1. Quel droit s’applique au partage de l’immeuble ?

C'est la première question à trancher. Depuis le Règlement européen de 2016 (pour les couples mariés après janvier 2019) ou selon les conventions internationales, c'est généralement la loi du régime matrimonial qui régit le droit au partage.

• Si vous êtes mariés sous la séparation de biens : Le bien appartient à celui qui l’a financé (ou aux deux selon les prorata d'acquisition).
• Si vous êtes sous la communauté : Le bien est présumé commun, même s'il est situé à l'étranger.

Attention : Si la loi française détermine à qui revient le bien ou le montant de la soulte, la loi du pays où se situe l'immeuble (la lex rei sitae) reste seule compétente pour les formalités de transfert de propriété. Pour naviguer dans ces subtilités, l'accompagnement de Me VINCENT-GIROD, Avocate experte en droit de la famille est essentiel.

2. Le rôle du Notaire français : une compétence limitée

Beaucoup de clients pensent que le notaire français peut tout régler. En réalité, sa compétence est comptable mais pas foncière.

• Ce qu'il peut faire : Inclure la valeur du bien étranger dans l'acte de partage global. Il calcule la soulte (somme d'argent) que l'un des époux doit verser à l'autre pour racheter les parts.
• Ce qu'il ne peut pas faire : Mettre à jour le registre de la propriété local (ex: le Registro de la Propiedad en Espagne). Un acte notarié français n'a pas "d'effet réel" automatique sur un cadastre étranger.

3. Les étapes obligatoires pour sécuriser le partage

Pour que le rachat de parts (licitation) soit effectif et opposable aux tiers, une double démarche est souvent nécessaire. Me VINCENT-GIROD, Avocate en droit de la famille, coordonne ces étapes pour ses clients :

1. L'acte de partage en France : Il fixe l'accord financier entre les époux.
2. L'acte de transfert à l'étranger : Il est impératif de faire régulariser un acte devant un notaire local ou de faire reconnaître le jugement de divorce français dans le pays concerné (procédure d'exequatur ou certificat transfrontalier).

4. Vigilance sur la fiscalité internationale

Le partage d'un bien étranger déclenche souvent une double fiscalité :

• En France : Le droit de partage (si applicable).
• À l'étranger : De nombreux pays taxent la sortie d'indivision (ex: l'impôt AJD en Espagne ou des taxes foncières locales). Il faut également anticiper l'impôt sur la plus-value si le bien est vendu à un tiers.

5. Traduction et Exequatur, les détails qui comptent

Pour que le partage soit validé à l'étranger, deux points ne doivent pas être négligés :

·       La traduction assermentée : L'acte de partage français ou le jugement de divorce doit être traduit par un traducteur expert près la Cour d'Appel. Sans cette traduction officielle, les autorités étrangères refuseront toute mise à jour du titre de propriété.

·       Le certificat de l'article 39 : Pour les pays de l'Union Européenne, ce certificat permet de faire reconnaître votre jugement de divorce sans procédure complexe. Pour les pays hors UE (comme le Maroc ou les États-Unis), une procédure d'exequatur peut être nécessaire pour donner force exécutoire à la décision française sur leur territoire.

Ces démarches rallongent les délais ; il est donc crucial de les anticiper dès le début de la procédure.

Vous avez un projet de séparation avec un patrimoine immobilier international ? Prenez rendez-vous avec le Cabinet de Me VINCENT-GIROD pour une stratégie sur-mesure.